一、商品房销售出现全结构性质的调整

1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

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前三季度，房地产销售面积及金额累计增速出现明显回落，其中销售面积增幅加速回落，销售金额增幅自四月份以来首次回落。市场整体发展态势转头向下的意味愈发明显。销售面积增幅大于金额增幅未改，全国整体房价依然有上行压力。

分物业类型看，住宅销售面积同比仍然保持正增长，增幅缩小0.8个百分点，商业营业用房则由涨转跌，办公楼连续七月负增长，跌幅持续扩大。分地区看，中西部地区销售面积同比保持增长，东部和东北地区持续下滑，跌幅有所扩大。值得注意的是：无论是从总量指标角度，还是分物业或分地区的子项指标，前三季度的同比数据较1-8月的数据都有不同程度的下降（见表-1）。市场不是局部调整，而是全结构性质的回落或下降。

9月销售面积虽然高于七月和八月，但较六月有明显的回落，且同比下降3.6%， “金九”不再。在房地产调控不断深入下，商品房出现滞销、消费者开始观望，部分企业主动降价促销，收割有限的市场需求。预计全年销售面积出现负增长的可能性增大，但销售金额有望继续刷新历史记录。

二、房地产开发投资增速仍具韧性

1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，占房地产开发投资的比重为70.8%。

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1-9月房地产开发投资增速保持平稳，住宅投资增速走势与开发投资走势保持高度一致，增幅高于开发投资，办公楼和商业营业用房不改负增长趋势，跌幅均有所扩大。各区域均为正增长，东北地区仍然领涨，除西部地区外，增速均有所回落。

单月来看，9月开发投资绝对低于6月，为全年次高，同比增速较上月回落0.3个百分点，但仍处于较高增长，开发投资仍具韧性。在棚改货币化安置取消进程加速下，三四线城市投资将会受到一定影响，同时企业融资收紧，房企在拿地上将会更为谨慎，开发投资增速可能将缓慢下行。

三、新开工面积保持高增长，有利于稳定价格预期

1-9月份，房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积112411万平方米，增长19.4%。

1-9月，房地产新开工涨势依然强劲，涨幅持续五个月扩大。住宅新开仍保持较高增长，增速收窄0.3个百分点；办公楼、商业营业用房则持续负增长，跌幅分别收窄4.6和0.5个百分点。

单月新开工方面，5、6月份新开工量较高，三季度各月又回归平稳，部分原因是开发商融资难度上升，且市场形势急转直下，住宅新开工趋于谨慎。

目前全国层面商品房库存已然不足，尤其是住宅库存快速下降，开发企业保持较高水平的新开工面积，有利于稳定未来市场价格预期，各地政府也在积极支持、甚至是通过政策来确保市场供应。

四、开发企业到位资金增速持续回升

1-9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；定金及预收款40259亿元，增长16.3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。

1-9月，企业到位资金增速持续回升。从资金来源结构看，企业自筹资金占比33.3%，反超定金及预收款；受行业整体融资环境影响，个人按揭贷款和国内贷款增速维持负增长状态。房地产企业融资渠道收紧是不争的事实，部分房企出现债务违约记录，房企在强化资金管控同时也在积极寻找新的融资渠道，企业资金压力仍然较大。

五、土地购置面积，成交价款增幅高位平稳

1-9月份，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。

1-9月土地成交面积和成交价款同比增速保持高位增长，成交价款涨幅略有收窄，两指标增幅差减少，也显示在土地市场不断出现底价成交和大量流拍现象后，土地价格逐步回归理性。1-9月土地成交均价依然上涨，同比上涨6.1%，增速连续六个月回落。

土地市场的新变化，显示出开发企业对于市场风向的把握，对风险的把控更加理性谨慎，整体的抢地、扩张风潮已经退去，但头部企业对优质土地和项目的角逐则远没有结束。如万科、融创等大型房企近期频频开展的并购活动就是明证！

六、商品房待售面积商品房待售面积继续减少

9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。

全国商品房待售面积持续低速减少，9月末商品房待售面积处于近36个月低点，住宅待售面积处于近48个月低点。目前大部分城市库存去化接近完成，全国库存处于低位，补库存、稳房价应成为楼市的主要方向，避免库存降低导致市场供需失衡。

（本文来源：克而瑞）