“地王”&“流拍”，这两组与土地市场息息相关的词汇分占一处高地。“地王”，单、总价最高的地块；“流拍”，因无人报名竞拍的地块而取消的土拍。单从字面的理解即可见，二者恰相反。更巧的是，二者分别成为2016年和2018年土地市场的代名词。

2016年全年诞生了超过350宗单、总价“地王”，堪称是有史以来最大的“地王年”。然而，靠土地红利赚取利润的房地产开发模式已不再适用，竞得2016年地王和高价地的房企在众目期待中逐渐褪去，有些大家熟知的地王基本没开盘，比如2018年上海的恒蒋家浜81、83街坊项目，以56926元/平方米的楼板价成交，至今未开工。

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2018年，全国土地市场出现了罕见的土地流拍现象。据克而瑞数据统计，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。2018年上半年土地流拍数就已占全年总数的25%。但进入2018年下半年以来，流拍频现，全国平均每个月流拍地块都超过100宗，12月达到全年的顶峰值，流拍196宗。

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2018年，土地市场的流拍频现直接影响土地成交量的增速。截止2018年12月中旬，全国300城土地市场成交建筑面积24亿平方米，小幅超过2017年全年的成交面积。而不少城市的可售商品住宅存量已经触底，库存比较紧张的城市在2019年供应量都有所增加，同时一、二线城市也加大了保障性住房用地供应，凭当下市场的下行趋势及土地流拍数量的增加，成交量增速明显下降。

沈阳在全国房地产市场影响下，2018年沈阳土地招拍挂共推出（除工业外）地块88宗，流拍10宗，上半年两宗流拍地块在下半年成功拍出。其中居住以及居住商业用地成交44宗，总面积达324万平方米，但溢价率普遍走低。

从上述数据中可见，与地价下滑相应，土拍溢价率从2017年第三季度以来持续下滑，尤其2018年第三季度降幅较大。截止至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已经跌破10%，大部分地块均以底价成交，降无可降；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%。

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“地王”地块迟迟未动工，“流拍”现象全国频现，土地平均溢价率降无可降…满满凉意的土地市场在2019年还会继续如此的发展趋势吗？国务院在2018年末提出关于用地政策中需要完善养老设施配建的要求，纵观2018年各大城市的土地市场上“新势力”，用地结构的调整，租赁用地、人才安居用地、保障房用地等用地结构的调整让土地供应多样化，加速楼价回落。2019土地管理还会将持续细化，满足多层次居住需求的进一步体现。

同时，2018年末一二线城市流拍情况缓解说明2019年部分城市的成交量、成交价格回温可能性很大。2018年在政策持续收紧中，年末我们看到政策有松动迹象，重点城市加快土地的出让节奏，避免土地闲置局面。但由于房企拿地极为谨慎，在拿地价格方面逐渐回归理性，固2019年土地整体价格会持续平稳。